Aide-mémoire sur la copropriété divise.

La copropriété divise ou communément appelée le condominium est une modalité du droit de propriété, plutôt urbaine, mais qui se développe de plus en plus en banlieue. Elle est également populaire en matière d’immobilier commercial.

Le copropriétaire possède, de façon exclusive, un appartement (partie exclusive, fraction exclusive) avec un droit d’accès aux parties communes (quote-part des parties communes).

Une déclaration de copropriété régit les copropriétaires et l’agent immobilier bien avisé, aurait intérêt à en prendre connaissance afin de conseiller adéquatement son client.

L’agent immobilier aura également intérêt à connaître et à référer à l’article B.2.5 de l’annexe B, qui prévoit une condition d’examen de la déclaration de copropriété, incluant les règlements ainsi que tous les autres documents. Il lui faudra donc compléter l’article 5.2 de la promesse d’achat, adéquatement.

Conseil : S’assurez d’obtenir rapidement la documentation pour fin d’examen et surtout prendre la peine de lire tous documents afin de se familiariser avec le projet ou l’immeuble à vendre. Dans les cas ou certains éléments vous semblent nébuleux, ne pas hésiter à consulter un collègue agent ayant une expérience certaine dans la vente de condominium.

S’assurer également, dans les cas ou l’acheteur serait insatisfait de cet examen, de transmettre l’avis écrit au vendeur, à l’intérieur du délai de sept jours.₍₁₎

Notons également que cette vérification est d’autant plus importante que la déclaration de copropriété peut contenir des clauses empêchant la vente à des tiers (souvent dans le cas de petite copropriété) ou pouvant ne pas convenir aux attentes de votre acheteur.

Conseil : Le lieu ou est situé le condominium peut avoir un incidence notable. Par exemple, certains promoteurs se réservent le droit de racheter dans les cas de vente. (Bromont, Mt-Tremblant etc.)

Dans le cas d’un agent immobilier qui représente le vendeur, l’agent veillera à obtenir, à la signature du contrat de courtage, les mêmes documents. (Voir l’article 9.4 du contrat de courtage, in fine) L’agent immobilier représentant le vendeur veillera également, conformément à l’article 4.5 du contrat de courtage, à déterminer en quoi consiste «les fonds quelconques de la copropriété ». Bien qu’il s’agisse en général du fonds de prévoyance, il n’est pas impossible que d’autres fonds spéciaux aient été constitués. Il faut donc faire cette vérification.

De plus et même si c’est l’avocat ou le notaire qui garantit la qualité du titre pour un acheteur potentiel, l’agent immobilier avisé doit savoir de quoi est constitué la partie privative et les parties communes du bien qu’il se propose d’offrir en vente. En d’autres termes, il doit savoir ce qu’il vend!

Il est donc important pour l’agent immobilier de prendre connaissance de l’acte de vente et de la déclaration de copropriété pour y déceler si l’immeuble à vendre possède bien, par exemple, un stationnement (partie privative ou commune ?), un espace de rangement ou un accès à la terrasse sur le toit etc., comme pourrait le déclarer, par exemple, le vendeur.

QUELS SONT LES DOCUMENTS À OBTENIR ET À VÉRIFIER? :

CONDOMINIUM NEUF, VENDU À UNE PERSONNE PHYSIQUE POUR FIN D’HABITATION.

Assurez-vous que l’entrepreneur est bien accrédité par un des programmes de garantie pour maison neuve. Par exemple, vérifier sur le site Internet de l’APCHQ au www.repertoire.apchq.com.

Assurez-vous que votre client signera bien un contrat préliminaire intitulé « Contrat préliminaire et contrat de garantie (condominium) ». L’agent immobilier doit faire signer, dans les cas de condominium neuf, le contrat préliminaire seulement.

Conseil : Si vous représentez un acheteur, obtenir les contrats préliminaires de l’agent représentant le promoteur ou le constructeur et vérifier si l’entrepreneur ou le promoteur exige de faire signer une ou des annexes à ce contrat préliminaire et en prendre connaissance, au préalable. Ces annexes, quoique légales, sont souvent très élaborées et doivent être lues et comprises afin d’en faire part à vos clients.

Assurez-vous de connaître et d’être en mesure d’expliquer convenablement à votre acheteur la note d’information et le budget d’opération prévisionnel.

Assurez-vous d’obtenir la convention de pré-occupation, très souvent présente dans les cas de condominium neuf, mais peu connue et souvent source de surprises et de frustrations.

Dès que possible, prendre connaissance du projet final de la Déclaration de copropriété et des règlements de l’immeuble.

CONDOMINIUM USAGÉ

Obtenir les documents usuels tel le certificat de localisation, (pour la fraction exclusive, elle est généralement comprise dans la Déclaration de copropriété : (Voir également l’article 6.4 in fine de la promesse d’achat), l’acte de vente et la déclaration de copropriété ainsi que les règlements. Vérifiez, dans le cas d’un vieil immeuble, si la Régie du Logement a autorisé la conversion en copropriété et si cette autorisation est bien annexée à la Déclaration de copropriété.

Conseil : Il serait opportun de faire une promesse d’achat conditionnelle (Annexe B.2.5) à l’examen, de certains documents et d’en faire l’examen, à l’entière satisfaction de l’acheteur. Le syndicat de copropriété détient les registres contenant les dites informations. Il est important de demander au syndicat de copropriété de certifier l’information transmise.

À cet effet, il serait opportun de transmettre une lettre au syndicat de copropriété ₍₂₎ afin d’obtenir, les informations minimales :

Copie du budget de l’année courante. Y aura-t-il un déficit?
Le fonds de prévoyance est-il perçu par le syndicat? Quel en est le solde?
Y a-t-il eu des modifications aux règlements et à la Déclaration de copropriété qui n’ont pas encore été publiées?
Y a-t-il des litiges avec des tiers, avec le syndicat de copropriété ou avec des copropriétaires?
Y a-t-il un registre d’entretien?
Tous les registres sont-il à date et bien tenus?
La gestion est elle confiée à des professionnels?

Conseil : Dans ce dernier cas, faire le nécessaire afin de pouvoir discuter avec le gestionnaire, le cas échéant. De plus, ne pas hésiter à examiner les procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétaires pour y déceler si la gestion est faite de façon sérieuse ou s’il est préférable de laisser passer…

(1) : Suite à l’examen de la Déclaration de copropriété, de ses règlements et des autres documents remis par le vendeur le ____________, l'acheteur se déclare insatisfait d’un tel examen et en conséquence, rend la promesse d'achat (PA _______), ses annexes ainsi que la contre-proposition (CP ________) nulles et non avenues, le tout conformément aux termes de la clause B2.5 de l'annexe B (AB ________).

(2) : Pour obtenir un modèle de lettre ou approfondir le sujet, ne pas hésitez à consulter un des sites suivants :www.condolegal.com & www.droitdelacopropriete.qc.ca