Aide-mémoire sur l’inspection de l’immeuble.

Je lisais dernièrement un article dans une revue d’affaires à grand tirage qui semblait mettre en garde le consommateur face aux références données par l’agent immobilier, d’inspecteur en bâtiment, dans le cadre de l’achat d’une propriété. En général, le consommateur moyen a peu ou pas de contact avec les inspecteurs en bâtiment ou n’en connaît tout simplement pas. Pourtant, l’agent immobilier est à mon avis, le professionnel le plus compétent pour référer au consommateur un inspecteur en bâtiment.

L’usage et les règles de l’art.

À moins d’exception justifiable, un agent d’expérience conseillera à son client d’inspecter l’immeuble convoité. Il lui fournira 3 ou 4 références d’inspecteurs avec lesquels il aura déjà travaillé. Il évitera donc les références d’inspecteurs qu’il ne connaît pas ou n’oeuvrant pas dans son secteur. Il évitera également toute situation de conflit d’intérêt (finders fee etc.). Une fois l’inspecteur choisi, l’agent immobilier veillera à ce que l’inspecteur en bâtiment fasse son examen dans le délai prévu à la promesse d’achat ou prévue dans l’annexe B et fera le nécessaire afin de prolonger le délai d’inspection, si le besoin s’en faisait sentir. Il aura tout avantage à être présent, le jour de l’inspection, (le consommateur aussi d’ailleurs), ou à se faire représenter.

Il arrive de plus en plus fréquemment que l’inspecteur remettre son rapport écrit le jour même. L’agent immobilier aura donc avantage à lire le rapport d’inspection avec son client et pourra même le conseiller, si une diminution de prix est envisagée, ou si une inspection plus poussée est requise.

Dans le premier cas, l’agent immobilier d’expérience conseillera à son client de favoriser une diminution du prix de vente, si des travaux doivent être réalisés, et non l’ajout d’une condition par laquelle le vendeur s’engagerait à réaliser les travaux tout en garantissant une telle obligation par le dépôt d’une somme d’argent chez le notaire instrumentant. L’agent immobilier verra à négocier une telle diminution à l’intérieur du délai prévu pour l’inspection. ₍₁₎

De la même manière, si le rapport d’inspection recommande une inspection plus poussée, il faudra que l’agent immobilier conseille à son client de négocier d’autres délais pour ce faire. ₍₂₎

Dans les cas ou l’inspection relèverait ou révélerait des facteurs significatifs défavorables, c’est encore l’agent qui conseillera à son client d’agir avec diligence et lui expliquera le mécanisme d’envoi d’une lettre de l’acheteur, avisant le vendeur qu’il ne donnera pas suite à son offre, accompagnée d’une copie du rapport d’inspection qui doit être reçu par le vendeur, avant l’expiration des délais prévus à la promesse et plus particulièrement à l’annexe B.2.4.₍₃₎

Finalement, l’agent immobilier qualifié doit savoir qu’un bon inspecteur en bâtiment doit être détenteur d’une assurance responsabilité professionnelle et qu’il doit faire partie d’une des associations qui encadrent le travail d’inspection immobilière. De plus, l’agent conseillera à son client de signer une convention de service et s’assurera qu’un rapport écrit lui soit remis.

Recommandations :

-L’agence immobilière pour laquelle travaille l’agent immobilier devrait fournir à ce dernier une liste d’inspecteurs ayant fait l’objet d’une vérification préalable. Avant de recommander un inspecteur que l’on ne connaît pas, faire les vérifications qui s’imposent.

-L’agent immobilier et le client auraient avantage à savoir si, dans les cas de litiges, l’inspecteur est d’accord pour venir témoigner et si oui, à quel tarif horaire. (Evitez les surprises.)

-L’agent immobilier devrait également favoriser l’usage du formulaire intitulé « Déclaration du vendeur » ₍₄₎

-L’agent immobilier devrait prendre la bonne habitude de vérifier régulièrement les formations qui sont données par les collèges d’enseignement spécialisé (Collège de l’enseignement en immobilier, par exemple), par l’ACAIQ ou par le collège de la CIGM, dans le but d’augmenter ses connaissances relativement à la qualité d’un immeuble.

-L’agent immobilier devrait prendre connaissance des différents outils mis à sa disposition. Par exemple, lire le document intitulé "Norme de pratique de l’inspection en bâtiment".₍₅₎

Pour approfondir le sujet, lire l’analyse relative à L’inspection en bâtiment, dans Le guide de l’agent immobilier au Québec sur le site du Guide au www.leguidedelagentimmobilier.com

(1) : À ce titre, ma consoeur, Me Françoise Roy de l’étude légale Crochetière, Petrin, de Montréal, en collaboration avec la CIGM, Me Claudie Tremblay et Me Jean-François Savoie, de l’ACAIQ ont colligé un ensemble de clauses pratiques dont celle reliée à ce genre de situation, qui se lit comme suit : Suite à l'inspection pré-achat effectuée par _________________ de la firme _________________ en date du ________________, les parties conviennent que le prix d'achat est réduit à _____________ $ afin de tenir compte des travaux devant être entrepris relativement à ___________________(les décrire). L'acheteur reconnaît que la garantie légale de qualité ne s'appliquera pas quant à ce qui fait l'objet de la présente réduction de prix.

(2) : Clause d'inspection plus poussée : Suite à la réception du rapport d'inspection de ___________________ de la firme __________________ daté du ________________ qui suggère une inspection plus poussée de (identifier la composante ou le système à inspecter), les parties conviennent de modifier le délai de _____ jours prévu à la clause B2.4 par un délai de ______ jours pour permettre à l'acheteur de faire procéder à l'inspection suggérée. Source : Extranet : GIGM & Synbad (www.acaiq.com)

(3) : Suite à l'inspection pré-achat effectuée par _____________________ de la firme ________________________ en date du _______________, dont copie est annexée à la présente lettre, l'acheteur déclare la promesse d'achat (PA _______), ses annexes ainsi que la contre-proposition (CP ________) nulles et non avenues, le tout conformément aux termes de la clause B2.4 de l'annexe B (AB ________). Source : CIGM & Extranet Synbad (www.acaiq.com)

(4) : L’usage de ce formulaire permet à l’agent immobilier inscripteur de mieux connaître l’état de l’immeuble et de mieux conseiller le vendeur dans les déclarations qu’il fait dans le cadre de son contrat de courtage. Il permet également d’obtenir certains documents qui pourront faire l’objet d’une vérification approfondie. L’existence de cette déclaration du vendeur doit être annoncée dans la fiche descriptive, afin de permettre à l’agent collaborateur d’en prendre connaissance et de lui permettre d’en informer l’acheteur. De plus et à notre avis, cette déclaration protège l’agent immobilier dans les cas de dissimulation ou d’omission de déclarer du vendeur. Dans les cas ou une telle déclaration du vendeur n’aurait pas été complétée, l’agent collaborateur aurait quant à lui intérêt à conseiller son acheteur d’inclure une telle condition dans le cadre de sa promesse d’achat, à l’article 8.1 à « Autres conditions » qui pourrait se lire comme suit : Le vendeur s’engage à compléter le formulaire intitulé « Déclaration du vendeur » et le remettre dans un délai de…ou dans le délai d’inspection prévu à l’annexe B.2.4…ou lors de l’inspection en bâtiment, au choix et selon les circonstances.

(5) Préparée par l’ACAIQ et L’AIBQ et disponible sur leurs sites internets respectifs.